Justerede midler fra operationer - Oversigt, hvordan man beregner, eksempel

Justerede midler fra operationer (AFFO) er et mål for den økonomiske præstation for et REIT, og det bruges som et alternativ til Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO eller Funds From Operations er et mål for pengestrøm genereret fra forretningsdrift, der ofte bruges af Real Estate Investment Trusts - REITS. Midler fra driften (FFO) er den faktiske pengestrøm, der genereres fra kerneforretningsdriften. Guide til FFO. AFFO er en overlegen foranstaltning sammenlignet med FFO, fordi førstnævnte overvejer vedligeholdelsesomkostningerne for fast ejendom i hele dets levetid. Værdien af ​​AFFO opnås ved at foretage justeringer af FFO-tallet for at trække tilbagevendende udgifter, der kræves for at holde fast ejendom i gang, og generere indtægter.

Justerede midler fra operationer

En anden justering foretaget af FFO-tallet er den lige foring af husleje, som fordeler lejeudgifter over ejendommens levetid. Investorer bruger AFFO som en bedre indikator for REITs evne til at betale udbytte fra sin nettoindtjening.

Resumé

  • Adjusted Funds From Operations (AFFO) er et mål for den økonomiske præstation for et REIT, og det bruges som et alternativ til Funds From Operations (FFO).
  • Det beregnes ved at foretage justeringer af FFO-værdien for at fratrække normaliserede tilbagevendende udgifter og bruge straight-lining af husleje.
  • AFFO bruges af investorer og analytikere til at bestemme en virksomheds evne til at betale udbytte til aktionærer i fremtiden.

Sådan beregnes justerede midler fra operationer

Ved beregning af AFFO er det første trin at beregne midlerne fra driften, som måler pengestrømme fra et REITs leasingaktiviteter. FFO blev oprindeligt introduceret af National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) som et mål for pengestrømme genereret af REITs.

FFO opnås ved at trække gevinster ved salg af ejendomme fra nettoindtægten og tilføje afskrivnings- og afskrivningsomkostningerne. Værdien af ​​gevinsten ved salg af ejendomme er ekskluderet fra FFO-beregningen, fordi transaktionerne er engangshændelser, der ikke påvirker REITs fremtidige indtjeningspotentiale. FFO's formel er angivet nedenfor:

FFO = nettoindkomst - gevinster ved salg af underliggende aktiver + afskrivninger + afskrivninger

Når værdien af ​​FFO er opnået, fratrækkes derefter aktiverede og amortiserede tilbagevendende udgifter. Udgifterne inkluderer omkostninger, der afholdes for at vedligeholde de ejendomme, der ejes af REIT Real Estate Investment Trust (REIT). En ejendomsinvesteringstrust (REIT) er en investeringsfond eller et værdipapir, der investerer i indkomstgenererende ejendomsejendomme. Fonden drives og ejes af et selskab med aktionærer, der bidrager med penge til investering i kommercielle ejendomme, såsom kontor- og lejlighedsbygninger, pakhuse, hospitaler, indkøbscentre, studenterboliger, hoteller. Nogle af disse omkostninger inkluderer maleprojekter, udskiftning af tag, ombygning, forbedringer af lejer osv. En anden tilpasning foretaget af FFO er den lige foring af huslejen, som fordeler leje- og lejeomkostningerne jævnt over lejeperioden.

Formlen for AFFO er angivet nedenfor:

AFFO = FFO - tilbagevendende kapitaludgifter - leje med lige linjer

Praktisk eksempel på AFFO

I den sidste rapporteringsperiode rapporterede ABC Limited en nettoindkomst på $ 2,5 millioner. Det afholdt også $ 100.000 og $ 150.000 i form af afskrivninger Amortisering Amortisering henviser til handlingen med at afbetale en gæld gennem planlagte, forudbestemte mindre betalinger. I næsten alle områder, hvor udtrykket amortisering finder anvendelse, foretages disse betalinger i form af hovedstol og renter. Udtrykket er også tæt knyttet til begrebet afskrivninger. omkostninger henholdsvis i perioden. Virksomheden opnåede også et overskud på $ 500.000 ved salg af to ejendomme i sin portefølje. Det påførte også et tab på $ 80.000 ved salg af en anden ejendom i samme periode.

I samme periode rapporterede ABC Limited også lineære huslejer på $ 130.000 og tilbagevendende kapitaludgifter på $ 200.000, som blev afholdt, når der foretages tagreparationer, udskiftning af VVS, tæpper og andre strukturelle forbedringer af de ejendomme, det ejer.

Ved hjælp af ovenstående oplysninger kan vi beregne AFFO som følger:

Trin 1: Beregn FFO's værdi.

FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)

FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000

FFO = $ 2.330.000

Trin 2: Træk tilbagevendende kapitaludgifter og lineære huslejer fra værdien af ​​FFO.

AFFO = FFO - Kapitaludgifter - Justering af lejelinjer

AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000

AFFO = $ 2.000.000

FFO vs. AFFO

Ifølge NAREIT er FFO det mest almindeligt accepterede mål for en REITs driftsresultat. Det svarer til værdien af ​​nettoindtægter plus afskrivninger på ejendommen og ekskluderer gevinster eller tab ved salg af ejendomme, der ejes af REIT. NAREIT giver retningslinjer for, hvordan REIT'er skal beregne deres FFO. Det fungerer dog kun som et supplerende tal, og virksomheder kan bruge forskellige FFO-formler til at rapportere information. FFO kommer også med svagheder, og AFFO forsøger at løse nogle af manglerne.

AFFO blev introduceret for at løse nogle af svaghederne ved FFO, og det betragtes som et bedre mål for den resterende pengestrøm for aktionærerne. Det fratrækker omkostningerne ved at drive porteføljen af ​​ejendomme fra FFO. De fratrukkede omkostninger er de omkostninger, som virksomheden skal betale for at holde virksomheden i gang, og sådanne omkostninger kan ikke udbetales til aktionærerne som udbytte. Omkostningerne inkluderer de normaliserede tilbagevendende udgifter, der aktiveres og afskrives, samt rentefodring af husleje.

Værdien af ​​AFFO giver investorerne et klarere billede af REITs udbyttebetaling. I modsætning til FFO mangler NAREIT også en specifik definition af AFFO, og det betyder, at REIT'er har større fleksibilitet med hensyn til, hvilke justeringer der skal foretages til FFO for at få den endelige AFFO-værdi.

Yderligere ressourcer

Finance tilbyder Financial Modelling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-certificering Deltag i 350.600+ studerende, der arbejder for virksomheder som Amazon, JP Morgan og Ferrari-certificeringsprogram for dem, der ønsker at tage deres karriere til det næste niveau. For at fortsætte med at lære og fremme din karriere vil følgende finansressourcer være nyttige:

  • All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) er en konventionel ejendomsmåling, der bruger årlige lejeindtægter til at bestemme kapitalværdien af ​​en investering. ARY omfatter både brutto- og nettorente. Nettoudbyttet inkluderer fradrag for nogle udgifter - inspektionsgebyrer, administrationsgebyrer, reparationer, driftsomkostninger - der ikke trækkes i bruttoafkastet.
  • Free Cash Flow Formula Free Cash Flow (FCF) Formula FCF Formula = Cash from Operations - Kapitaludgifter. FCF repræsenterer mængden af ​​pengestrøm genereret af en virksomhed efter fradrag af CapEx
  • Driftsindtægter Driftsindtægter Driftsindtægter, også kaldet driftsresultat eller indtjening før renter og skatter (EBIT), er det beløb, der er tilbage efter fradrag af operationelle direkte og indirekte omkostninger. Renteomkostninger, renteindtægter og andre ikke-operationelle indtægtskilder tages ikke med i beregningen af ​​driftsindtægter
  • Lejeomkostninger Lejeomkostninger Huslejeomkostninger henviser til de samlede omkostninger ved brug af lejeejendom for hver rapporteringsperiode. Det er typisk blandt de største udgifter, som virksomheder rapporterer. Kun to udgifter er normalt større end lejeudgifter: omkostninger til solgte varer (COGS) og kompensation (løn).