Udtrykkene UpREIT vs DownREIT beskriver de forskelle, der findes i REITs virksomhedsstruktur. Begrebet UpREIT, der står for "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", blev introduceret i 1992. En UpREIT giver længe etablerede REITs mulighed for at samle alle de ejendomsejendomme, som de ejer under en ny REIT-struktur uden at sælge nogen af ejendommene. til REIT. Det betyder, at den nye REIT ikke direkte ejer nogen ejendomme.
Samtidig tillader en DownREIT en investor at blive partner med et REIT ved at indgå en fælles partnerskabsaftale. Begge strukturer tillader investorer at udskyde kapitalgevinstskat Kapitalgevinstskat Kapitalgevinstskat er en skat, der pålægges kapitalgevinster eller det overskud, som en person opnår ved at sælge aktiver. Skatten pålægges først, når aktivet er konverteret til kontanter, og ikke når det stadig er i en investors hænder. ved salg af værdsatte ejendomsejendomme.
Hurtigt resume
- UpREITs og DownREITs er typer af REITs virksomhedsstrukturer, der giver investorer mulighed for at udskyde kapitalgevinstskat ved salg af værdsatte ejendomme.
- En UpREIT giver investorer mulighed for at bidrage med deres ejendomsinvestering til et paraplypartnerskab i bytte for kommanditselskaber.
- En DownREIT giver investorer mulighed for at blive partnere i en partnerskabsaftale med en REIT.
Hvad er en UpREIT?
Et UpREIT er et alternativ til DownREIT, og det giver ejendomsejere mulighed for at bidrage til et paraplypartnerskab i bytte for begrænsede driftshatteenheder, der er lig med værdien af den bidragede ejendom. Investorerne tildeles salgsoptioner, som kan konverteres til kontanter eller REIT-aktier efter en aftalt periode i fremtiden.
Det modtagne provenu kan bruges til at erhverve flere ejendomsejendomme, betale gæld eller til andre REIT-relaterede formål. Alle ledelsesfunktioner streames ned til paraplypartnerskabet, og det nye REIT fungerer som et holdingselskab Holdingselskab Et holdingselskab er et selskab, der ikke udfører nogen operationer, ventures eller andre aktive opgaver for sig selv. I stedet findes det med det formål at eje.
UpREITs kan også bruges som et ejendomsplanlægningsværktøj, hvor investorer kan overføre deres godser til deres arvinger skattefrit. Arvingerne kan udskyde udnyttelsen af salgsoptionen til efter ejerens død, når partnerskabsenhederne udvides til markedsværdien.
Derefter kan de udnytte put-optionen Put Option En put-option er en optionskontrakt, der giver køberen ret, men ikke forpligtelsen, til at sælge den underliggende sikkerhed til en bestemt pris (også kendt som strike-pris) før eller til en forudbestemt udløb dato. Det er en af de to hovedtyper af optioner, den anden type er en call option. uden at betale kapitalgevinstskat af den værdiansættede værdi af de underliggende ejendomsaktiver Udnyttelse af salgsoptionen efter ejendomsejerens død giver større likviditet til at betale ejendomsskat og forhindre indkomstskat ved efterfølgende beskatning.
Hvad er en DownREIT?
En DownREIT er en relativt nyere struktur sammenlignet med en UpREIT. I modsætning til en UpREIT, hvor alle aktiviteter i REIT udføres på partnerskabsniveau, er en DownREIT et fælles partnerskab mellem ejendomsejeren og REIT. DownREIT-strukturen blev oprettet for ejendomsejere, der ikke har til hensigt at operere under paraplypartnerskab, men i stedet bliver ejerne partnere i kommanditselskabet med REIT.
Det nye kommanditselskab kan eje og drive ejendomsejendomme. Nogle af ejendommene kan erhverves direkte eller ejes gennem kommanditselskaber med ejendomsejere, der har bidraget med ejendomme til partnerskabet.
DownREIT foretrækkes af investorer, der ønsker at undgå at betale kapitalgevinstskat ved salg af værdsat ejendomsejendom, hvis de mener, at værdien af deres ejendomme vil overstige værdien af de REIT-ejede ejendomme betydeligt. Investeringsresultatet for DownREIT afhænger af ejerens ejendom og ikke hele REIT-porteføljen. Investoren ejer en salgsoption, der kan konverteres til REIT-aktierne eller kontanter, og konverteringsværdien afhænger af værdien af ejendomsejerens ejendomsinvesteringer på det bestemte tidspunkt.
Imidlertid er strukturen i en DownREIT ret kompliceret, og investorer lejer ofte en skatteekspert for at hjælpe dem med at strukturere investeringen korrekt. DownREITs har en tendens til at tiltrække Internal Revenue Service, og det føderale skattebureau kan overveje overførsel af ejendom til DownREIT som en skattepligtig begivenhed, medmindre den er korrekt struktureret.
Sammenligning af UpREIT vs DownREIT
1. Skattefordele
UpREITs har tendens til at blive mere udbredt af ejendomsinvestorer på grund af deres skattefordele og enkelhed. Hvis en investors mål er at udsætte skatter på kapitalgevinster, er en UpREIT den bedste mulighed, da overførsel af værdsat ejendom i REIT ikke skaber en skattepligtig begivenhed.
DownREITs har tendens til at vedtage en kompleks driftsstruktur. Som et resultat kan de kræve, at investoren bruger ekstra på at ansætte en skatte- og investeringsekspert for at give vejledning i, hvordan investeringen struktureres. Hvis investoren ikke følger reglerne fra IRS ved overførsel af værdsat ejendom, kan det føderale skattebureau betragte transaktionen som en skattepligtig begivenhed.
2. Afkast
DownREIT foretrækkes frem for UpREIT, når ejendomsejeren forventer, at deres ejendom værdsætter mere end hele REIT's portefølje. En DownREIT fungerer som et joint venture Real Estate Joint Venture En Real Estate Joint Venture (JV) spiller en afgørende rolle i udviklingen og finansieringen af de fleste store ejendomsprojekter. Et joint venture er et arrangement mellem en REIT og en ejendomsejer, og kun ejendomens aktiver holdes på partnerskabsniveau. Udførelsen af partnerskabet går ikke hånd i hånd med præstationen for hele REIT's portefølje af fast ejendom.
Ved udnyttelse af salgsoptionen er konverteringen knyttet til værdien af partnerskabets aktiver på konverteringstidspunktet og ikke partnerskabets aktiver. På den anden side stiger og falder de partnerskabsenheder, der ejes af en investor i en UpREIT, sammen med REIT's aktier og kan resultere i et tab, hvis aktierne mister værdi på konverteringstidspunktet.
Flere ressourcer
Tak fordi du læste Finance's guide til UpREIT vs DownREIT. Finance tilbyder Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -certificering Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -akkreditering er en global standard for kreditanalytikere, der dækker finansiering, regnskab, kreditanalyse, pengestrømsanalyse, covenantmodellering, lån tilbagebetalinger og mere. certificeringsprogram for dem, der ønsker at tage deres karriere til det næste niveau. For at fortsætte med at lære og udvikle din videnbase, bedes du udforske de yderligere relevante ressourcer nedenfor:
- Aktuel indkomst (ejendomsinvesteringer) Aktuel indkomst (ejendomsinvesteringer) Aktuel indkomst er en investeringsstrategi, der giver investorer eksponering for ensartede udbetalinger over gennemsnittet. Den mest almindelige løbende indkomstfokuserede
- Direkte kapitaliseringsmetode Direkte kapitaliseringsmetode Den direkte kapitaliseringsmetode opnås ved at tage indtægterne registreret over tid og dividere den med de respektive aktiveringssatser, der er overtaget over
- Midler til rådighed til distribution (FAD) Midler til rådighed til distribution (FAD) Midler til rådighed til distribution (FAD), også kendt som kontanter til rådighed til distribution, bruges med henvisning til REIT-investering. Det viser nettomængden
- Private REITs vs børsnoterede REITs Private REITs vs børsnoterede REITs Private REITs vs børsnoterede REITs. Investeringer i fast ejendom (REIT) kan klassificeres i enten private eller offentlige, handlede eller ikke-handlede. REIT'er investerer specifikt i ejendomssektoren, og de leaser og opkræver lejeindtægter på de investerede ejendomme