Omkostningsmetoden ved vurdering af ejendomsejendomme er baseret på antagelsen om, at omkostningerne ved en ejendom skal være lig med omkostningerne ved at opbygge en lignende ejendom fra bunden. Omkostningerne ved opførelse af en fast ejendom inkluderer værdien af den underliggende jord og værdien af stedforbedringer og konstruktioner fratrukket afskrivningsomkostningerne ved forbedringerne.
Omkostningsmetoden fungerer under den antagelse, at det ikke giver mening at betale mere for en ejendom, end det vil koste at bygge en tilsvarende ejendom. Metoden til værdiansættelse af omkostningsmetode kaldes undertiden entreprenørens værdiansættelsesmetode.
Hurtigt resume
- Omkostningsmetoden er en af de tre hovedmetoder, der anvendes til beregning af værdien af fast ejendom.
- Omkostningsmetoden er baseret på den antagelse, at en potentiel køber af en ejendom skal betale en pris, der er lig med omkostningerne ved at opføre en tilsvarende bygning.
- Markedsværdien af en fast ejendom er summen af værdien af jord og forbedringer af grunden på jorden minus eventuelle påløbne afskrivninger.
Hvordan det virker
Omkostningsmetoden er baseret på logikken, at informerede købere ikke betaler mere for en ejendom, end det koster dem at bygge til en lignende ejendom fra bunden og med samme niveau af nytte. Omkostningsmetoden er passende for unikke ejendomme, såsom kirker eller skoler med unikke komponenter. For en ny ejendom er det også let at estimere byggeomkostningerne, da forbedringerne for nylig blev bygget.
Formlen til beregning af omkostningsmetoden er som følger:
Ejendomsværdi = udskiftnings- / reproduktionsomkostninger - afskrivning + jordværdi
Da omkostningsmetoden ikke er baseret på sammenlignelige ejendomme eller ejendommens evne til at generere indtægter Indtægtsstrømme Indtægtsstrømme er de forskellige kilder, hvorfra en virksomhed tjener penge på salg af varer eller levering af tjenester. De typer indtægter, som en virksomhed registrerer på sine konti, afhænger af de typer aktiviteter, der udføres af virksomheden. Se kategorier og eksempler, metoden tager højde for det beløb, der vil blive afholdt for at bygge en ejendom i dag, forudsat at den eksisterende struktur skal destrueres og genopbygges på ny. Derfor tager det højde for værdien af det land, hvor ejendommen er bygget, minus eventuelle værditab.
Trin i omkostningsmetoden
Følgende er processen med metode til omkostningsmetode til værdiansættelse af fast ejendom:
1. Anslå reproduktions- eller erstatningsomkostningerne for strukturen
Trinet indebærer at estimere de aktuelle omkostninger ved at opbygge strukturen fra bunden og stedforbedringerne. Omkostningerne kan estimeres ved hjælp af følgende to metoder:
Udskiftningsmetode
Udskiftningsmetoden estimerer omkostningerne ved opførelse af en bygning med samme værktøj som den struktur, der evalueres, ved hjælp af de nuværende byggematerialer, standarder, design og layouts.
Reproduktionsmetode
Reproduktionsmetoden estimerer omkostningerne ved at konstruere en duplikat af ejendommen ved hjælp af lignende materialer og konstruktionsmetoder. Det bruger også de designs, standarder og layouts, der var på plads, da ejendommen blev bygget.
Jo ældre og mere historisk en ejendom er, jo højere er forskellen mellem udskiftnings- og reproduktionsomkostningerne. Opbygning af en duplikat af en historisk bygning er dyrere end at duplikere et moderne hjem, fordi det koster mere at købe materialer og foretage forbedringer på stedet.
For en nybygget ejendom er der ingen større forskel mellem udskiftnings- og reproduktionsomkostningerne. Antag for eksempel, at reproduktions- / udskiftningsomkostningerne anslås til at være $ 1 million.
2. Anslå afskrivningerne på forbedringerne
Afskrivning er bygningens værditab og / eller forbedringer deraf, og det forårsager forskellen mellem forbedringsværdien og den nuværende bidragende værdi af forbedringerne. Når du estimerer afskrivningen på ejendommen, skal du overveje den fysiske, funktionelle og økonomiske afskrivning.
Fysisk afskrivning refererer til slid, der opstår, når bygningen ældes, mens funktionel afskrivning sker med ændringer i forbrugernes smag og præferencer over en periode.
Økonomisk afskrivning skyldes eksterne negative tendenser, såsom store arbejdsgiveres sammenbrud, recession Recession Recession er et udtryk, der bruges til at betyde en afmatning i den generelle økonomiske aktivitet. I makroøkonomi anerkendes recessioner officielt efter to på hinanden følgende kvartaler med negativ BNP-vækstrate. , og nye negative udviklinger (såsom opførelse af et kloakrensningsanlæg i nabolaget). Lad os i dette tilfælde antage, at den påløbne afskrivning er $ 150.000.
3. Skøn markedsværdien af jord
Det næste trin er at estimere værdien af det land, som ejendommen bygges på. Den mest hensigtsmæssige metode til at estimere jordværdien er den direkte sammenligningsmetode, hvor den aktuelle pris på jord opnås ud fra værdien af nyligt solgte grunde. Det er markedsværdien, som du ville betale for jorden i dag, hvis den var ledig. Lad os i dette tilfælde antage, at jordens markedsværdi er $ 750.000.
4. Træk påløbne afskrivninger fra reproduktions- / udskiftningsomkostningerne
Efter at have opnået den samlede værdi af afskrivningerne på forbedringerne, trækkes tallet fra de estimerede reproduktions- eller udskiftningsomkostninger opnået i trin et. I vores tilfælde beregnes det som følger:
Udskiftning / reproduktion koster $ 1.000.000
Mindre : Påløbet afskrivning $ 150.000
Afskrevne omkostninger ved strukturen $ 850.000
5. Føj strukturens afskrevne omkostninger til den anslåede værdi af jorden
Det sidste trin er at tilføje afskrivningsomkostningerne ved strukturen og forbedringer til den anslåede værdi af jorden. Figuren opnås som følger:
Udskiftning / reproduktion koster $ 1.000.000
Mindre : Påløbet afskrivning $ 150.000
Afskrevne omkostninger ved strukturen $ 850.000
Tilføj : Anslået værdi af landet $ 750.000
Samlet værdi af fast ejendom $ 1.600.000
Begrænsninger i omkostningsmetoden
En af begrænsningerne ved omkostningsmetoden er, at den antager, at køberen er i stand til at finde en ledig grund, hvor man skal bygge en identisk ejendom, og det er ikke altid tilfældet. Hvis der ikke er ledig jord, vil ejendommens estimerede værdi være unøjagtig.
Et område kan også udvikles fuldt ud, og lokale myndigheder kan være begrænsende for nye udviklinger, og det vil derfor være upraktisk at estimere jordværdier i dette område.
En anden begrænsning er, at det vil være vanskeligt at estimere afskrivningen af ældre ejendomme, fordi der er mange faktorer, der skal tages i betragtning. For eksempel er byggematerialer, der bruges under opførelse af ældre ejendom, muligvis ikke længere tilgængelige eller i brug. Estimering af værdien af en sådan ejendom giver meget plads til subjektivitet.
Flere ressourcer
Finance tilbyder Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -certificering Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -akkreditering er en global standard for kreditanalytikere, der dækker finansiering, regnskab, kreditanalyse, pengestrømsanalyse, covenantmodellering, lån tilbagebetalinger og mere. certificeringsprogram for dem, der ønsker at tage deres karriere til det næste niveau. For at fortsætte med at lære og fremme din karriere vil følgende ressourcer være nyttige:
- Direkte kapitaliseringsmetode Direkte kapitaliseringsmetode Den direkte kapitaliseringsmetode opnås ved at tage indtægterne registreret over tid og dividere den med de respektive aktiveringssatser, der er overtaget over
- Økonomisk forældelse Økonomisk forældelse (fast ejendom) Økonomisk forældelse henviser til værditab på en fast ejendom, der skyldes faktorer, der er eksterne for ejendommen. En sådan form for
- Aktuel indkomst (ejendomsinvesteringer) Aktuel indkomst (ejendomsinvesteringer) Aktuel indkomst er en investeringsstrategi, der giver investorer eksponering for ensartede udbetalinger over gennemsnittet. Den mest almindelige løbende indkomstfokuserede
- Erstatningsomkostninger Erstatningsomkostninger (fast ejendom) Erstatningsomkostninger henviser til den pris, det ville koste at erstatte et eksisterende aktiv med et lignende aktiv til den aktuelle markedspris. Det pågældende aktiv